Vendre en viager, est-ce déshériter ses enfants ?

« Tu vas déshériter tes enfants. » Beaucoup de propriétaires ont déjà entendu cette phrase, parfois dans la bouche d'un voisin, parfois dans celle d'un enfant inquiet, parfois simplement dans leur propre tête. Quand une famille du Pays d'Auray, ou d'ailleurs dans le Morbihan, s'intéresse au viager, c'est presque toujours la première question qui arrive sur la table. Alors prenons le temps d'y répondre correctement.

Sur le plan juridique, un viager est une vente. Ce n'est ni une donation ni un abandon. Vous cédez votre maison à un acquéreur et vous recevez en échange un prix, versé en partie le jour de la signature (le bouquet) et en partie sous forme de rente jusqu'à la fin de votre vie. Ce prix est calculé à partir de la valeur du bien, de votre âge et de ce que vous conservez, le plus souvent le droit d'y vivre.

De votre vivant, vous êtes libre de vendre ce qui vous appartient. Vos enfants n'ont pas à donner leur accord, et la loi ne leur réserve aucun droit sur un bien vendu à sa juste valeur. Leurs droits d'héritiers ne sont pas remis en cause pour autant. Ils hériteront de ce qui composera votre patrimoine au jour de votre décès, exactement comme après n'importe quelle autre vente.

Ce qui change vraiment, et il faut le dire honnêtement, c'est que la maison sortira de la famille. Pour certains enfants, c'est un vrai pincement au cœur, surtout quand il s'agit de la maison où ils ont grandi. Pour d'autres, c'est presque un soulagement, parce qu'ils vivent loin et n'auraient pas pu la garder, ou parce qu'une maison à partager entre frères et sœurs complique souvent une succession. Il n'y a pas de bonne réponse valable pour tout le monde, et c'est justement pour cela que j'aime que la discussion ait lieu en famille.

On oublie aussi l'autre côté de la balance. Un parent qui manque de revenus pour rester chez lui, adapter son logement ou payer une aide à domicile peut finir par dépendre de ses enfants. Le Code civil prévoit d'ailleurs une obligation alimentaire envers les parents dans le besoin (article 205), et certaines aides sociales, comme l'aide à l'hébergement, peuvent être récupérées sur la succession (article L132-8 du Code de l'action sociale et des familles). Le revenu apporté par la rente peut éviter d'en arriver là. Dans bien des familles, c'est cet argument qui finit par rassurer les enfants.

Le viager permet aussi de transmettre de son vivant. Avec le bouquet, certains parents choisissent d'aider un enfant à acheter sa résidence principale, de financer les études d'un petit-enfant ou de consentir une donation, dans le respect des règles fiscales. Votre notaire est la bonne personne pour vous en parler. Donner au moment où les enfants en ont besoin, plutôt que bien plus tard, a souvent beaucoup de sens.

Et si c'est l'un de vos enfants qui souhaite acheter ? C'est possible, mais il faut être prudent. La loi présume qu'une vente en viager consentie à l'un de ses enfants cache une donation, sauf si les autres héritiers en ligne directe y ont donné leur accord (article 918 du Code civil). Leur accord à l'acte est donc fortement recommandé. Je préfère le dire dès le départ, cela évite bien des tensions plus tard.

Dans un couple, la rente peut être réversible, c'est-à-dire continuer d'être versée au survivant, en totalité ou en partie. Dans une famille recomposée, la question demande plus de soin, parce que les enfants de chacun n'ont pas les mêmes liens avec le conjoint survivant. Il faut alors bien réfléchir à qui détient le bien, qui reçoit la rente et à quel taux elle se poursuit. Ce sont des choix qui se préparent avec le notaire, et que je prends en compte dès l'étude.

Avant de signer, mon conseil est d'en parler tôt à vos enfants, sans attendre que tout soit décidé. Vous pouvez leur proposer d'assister à un rendez-vous, et faire relire le projet par votre notaire. Surtout, ne signez jamais sous la pression, qu'elle vienne d'un acheteur ou de la famille.

Dans ma façon de travailler, que j'appelle la méthode PHARE, il y a une étape qui s'appelle Honorer. Elle consiste à respecter votre histoire et vos proches. Concrètement, je peux recevoir vos enfants avec vous, leur expliquer les chiffres et répondre à leurs questions. L'étude que je vous remets comporte d'ailleurs une page pensée pour eux.

Vendre en viager, ce n'est pas déshériter ses enfants. C'est choisir de vivre mieux chez soi, avec un revenu en plus, tout en gardant la main sur ce que l'on transmet. Si la question se pose chez vous, je serai heureuse d'en parler, avec vous ou avec vos proches autour de la table.